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【成都】成都市物業管理條例(修訂草案)

來源:成都人大網  日期:2023-03-23

成都市物業管理條例

(修訂草案)

目 錄

第一章 總則

第二章 物業服務區域及設施

第三章  業主和業主組織

第一節 業主和業主大會

第二節 業主委員會和物業管理委員會

第四章 物業服務

第一節 物業服務人選聘

第二節 物業服務人一般規定

第三節 物業承接和退出

第四節 物業服務收費

第五章 物業使用和管理維護

第一節 一般規定

第二節 建筑物及其附屬設施的維修資金

第六章 監督管理

第七章 法律責任

第八章 附則


第一章 總則

第一條 (目的依據)為了規范物業管理活動,維護業主、物業使用人、物業服務人等物業管理各方的合法權益,構建共建共治共享的基層社會治理格局,保障物業依法、安全、文明、有序使用,根據《中華人民共和國民法典》《物業管理條例》《四川省物業管理條例》等法律法規,結合成都市實際,制定本條例。

第二條 (適用范圍)本條例適用于本市行政區域內的物業管理活動及其監督管理。

本條例所稱物業管理,是指業主通過選聘物業服務人,由業主和物業服務人按照物業服務合同約定,對物業服務區域內建筑物及其附屬設施進行維修、養護、管理,維護物業服務區域環境衛生和相關秩序的活動。物業服務人包括物業服務企業和其他管理人。

第三條 (黨建引領)本市物業管理納入基層社會治理體系,建立黨建引領下的居(村)民委員會、業主委員會、物業服務人等共同參與的協調運行機制。

第四條 (發展導向)推動物業服務與社區生活服務相融合,實現創新發展、協調發展、綠色發展、開放發展、共享發展,提升物業管理水平,營造全齡友好、幸福和諧的物業管理環境。

鼓勵相關部門、居(村)民委員會等通過購買服務方式委托符合條件的物業服務人承擔社區治理、公共事務和居(村)民服務等事項。

第五條 (遵循規則) 物業管理各方應當遵循公開公平、誠實信用、權責對等、質價相符的物業服務市場規則。

  第六條(政府職責)市和區(市)縣人民政府應當加強對物業管理活動及其監督管理工作的領導,將物業服務納入現代服務業發展規劃,建立物業管理聯席會議制度,統籌研究解決物業管理重大問題。

區(市)縣人民政府應當建立保障機制,為鎮人民政府、街道辦事處配備物業管理的專職工作人員,落實工作經費。

第七條 (部門職責)有關行政主管部門應當按照各自職責分工,在物業服務區域履行下列職責:

(一)住建主管部門負責制定物業管理相關政策、規范并組織實施,對物業管理活動實施指導和監督;
(二)社區發展治理部門負責建立健全公開透明、開放參與、信用為本的物業管理協調聯動機制,并對社區社會組織參與物業管理的行為實施指導和監督;
(三)發展改革主管部門負責制定和調整涉及實行政府指導價的物業服務收費標準;
(四)經信部門負責督促指導供電、供氣等專業經營單位做好供電、供氣等設施設備的移交和維護管理;
(五)公安機關負責對治安、養犬、車輛通行、噪聲污染等行為實施指導和監督;
(六)民政部門負責指導未選舉產生業主委員會或者未組建物業管理委員會的物業服務區域居民自治組織的建設;
(七)規劃和自然資源主管部門負責對建筑的規劃設計以及調整變更等行為實施指導和監督;
(八)城市管理部門負責對垃圾投放傾倒以及生活垃圾分類實施指導和監督,依法查處違法建設等行為;
(九)水務部門負責督促指導供水、排水專業經營單位做好供水、排水等設施設備運行維護管理;
(十)公園城市部門負責對樹木砍伐、移植、占用以及損壞公共綠地等行為實施指導和監督;
(十一)衛生健康部門負責對傳染病防治和生活用水衛生等工作實施指導和監督;
(十二)市場監督管理部門負責對電梯等特種設備、收費行為、廣告行為以及其他市場行為實施指導和監督;
(十三)消防救援機構負責對消防安全實施指導和監督。
教育、科技、民宗、司法行政、財政、生態環境、應急、人社、商務、文廣旅、體育、人防、郵政等有關行政主管部門按照各自職責,共同做好物業管理相關指導和監督工作。

第八條 (鎮街職責)鎮人民政府、街道辦事處履行以下職責:

(一)組織、指導、協調本轄區內業主大會的設立和業主委員會選舉、換屆;
(二)指導、督促業主大會、業主委員會、物業服務人依法履行職責;
(三)調解處理物業管理糾紛,協調社區建設與物業管理的關系;
(四)按照本條例規定的情形組織成立物業管理委員會,指導、監督物業管理委員會依法履行職責;
(五)法律、法規規定的與物業管理活動相關的其他職責。
居(村)民委員會應當依照法律法規規定,協助鎮人民政府、街道辦事處和相關部門做好轄區內物業管理相關工作。業主大會、業主委員會、物業管理委員會和物業服務人應當支持、配合居(村)民委員會依法履行職責,接受居(村)民委員會的指導和監督。

第九條 (行業自律)鼓勵物業服務人以及從業人員加入物業管理行業協會。物業管理行業協會應當依法加強行業自律和行業服務,建立物業管理行業監測、披露機制,開展物業服務質量評價,促進行業誠信建設、標準建設、人才建設和科技創新,推動物業管理行業高質量發展。


           第二章 物業服務區域及設施

第十條 (確認原則)物業服務區域根據建筑區劃予以確認。一個建筑區劃一般確定為一個物業服務區域,但在明確附屬設施設備管理、維護責任的情形下業主共同決定分割或者合并物業服務區域的除外。

建筑區劃的劃分,應當以建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎。
新建物業,包括分期建設或者由二個以上單位共同開發建設的新建物業,其設置的附屬設施設備是共用的,應當劃分為一個建筑區劃。

第十一條 (建筑區劃劃分流程)建設單位在取得建設工程施工許可證后,應當持項目建設工程規劃方案,向區(市)縣住建主管部門提出建筑區劃劃分申請。

區(市)縣住建主管部門應當自受理之日起十個工作日內,在征求鎮人民政府、街道辦事處和居(村)民委員會的意見后進行劃分,向建設單位出具建筑區劃劃分意見書。
建設單位應當將建筑區劃劃分意見書在銷售場所的顯著位置予以公示,并作為商品房買賣合同附件。
建筑區劃劃分和物業服務區域確認、調整的具體辦法,由市住建主管部門制定。

第十二條 (服務用房)新建物業應當按照規定標準配置業主委員會用房和物業服務用房。物業服務用房應當具有獨立的辦公、接待以及值守功能。業主委員會用房可以用作本物業服務區域黨群活動用房。

業主委員會用房和物業服務用房配置不符合法律法規規定的,規劃和自然資源主管部門不予核發建設工程規劃許可證。

第十三條 (交付備案)新建物業交付使用前,建設單位應當向區(市)縣住建主管部門辦理新建物業附屬設施設備交付使用備案,并提交下列資料:

(一)建設工程并聯并行竣工驗收通知書;

(二)竣工總平面圖,建筑、結構、設備竣工圖,配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;

(三)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;

(四)物業服務用房配置以及使用條件資料;

(五)物業質量保修文件和物業使用說明文件;

(六)建筑物及其附屬設施的維修資金全額交存證明;

(七)物業管理所必需的其他資料。

新建物業附屬設施設備交付使用備案管理的具體辦法,由市住建主管部門制定。

第十四條 (設施配置)新建住宅建筑區劃內的水、電、氣等計量裝置,應當按照專有部分一戶門號一貿易結算表、共有部分獨立計量表配置;通訊通信、安全防范、消防、環衛、郵政(快遞)等附屬設施設備的配置,應當符合相關技術標準和規范。

建筑區劃內的市政配套設施和場地,由有關管理部門負責管理維護并設置明顯標識,任何單位和個人不得變更、占用、損毀市政配套設施和場地,不得妨礙市政配套設施的維護管理。


第三章  業主和業主組織


第一節 業主和業主大會

第十五條 (權利義務)業主在物業管理活動中根據法律法規規定、管理規約和物業服務合同約定,享有業主權利,承擔業主義務。

物業使用人根據法律、法規、管理規約、業主大會依法作出的決定,以及其與業主的約定,享有相應權利,承擔相應義務。

第十六條 (業主大會) 一個物業服務區域設立一個業主大會。

業主總人數在一百人以內且經全體業主一致同意不設立業主大會的,由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。
業主大會成立、運行和選舉業主委員會的具體辦法,由市住建主管部門制定。

第十七條 (籌備流程)符合召開首次業主大會會議情形的,建設單位或者符合規定的業主應當依法向鎮人民政府、街道辦事處提出設立業主大會的書面報告或者申請。

鎮人民政府、街道辦事處應當在收到成立業主大會的書面報告或者申請后十日內進行核實。符合召開首次業主大會會議情形的,鎮人民政府、街道辦事處應當依照法律法規規定指導成立籌備組并開展籌備工作。

第十八條 (籌備周期)籌備組自公告成立之日起六個月內組織召開設立業主大會會議并選舉產生業主委員會。

第十九條 (大會成立)業主大會自首次業主大會會議表決通過管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則并選舉產生業主委員會之日起成立。

籌備組應當在業主委員會選舉產生之日起十日內將籌備相關資料和剩余籌備經費向業主委員會進行移交,移交完成后籌備組自行解散。

第二十條 (成立后告知)業主大會成立后三十日內,業主委員會應當將下列事項告知建設單位、物業服務人:

(一)管理規約;
(二)業主大會議事規則;
(三)業主委員會工作規則;
(四)業主大會、業主委員會的其他決定。

第二十一條 (籌備經費)建設單位負責首次設立業主大會的籌備經費,依法按時按標準交存至鎮人民政府、街道辦事處專賬管理。 

籌備經費根據建筑區劃的規模按每戶50元標準確定;建筑區劃總戶數在1000戶以下的,一般不高于5萬元;建筑區劃總戶數在1000戶以上的,一般不高于10萬元。
業主大會籌備經費的籌集、使用和管理的具體辦法,由市發展改革主管部門會同市住建主管部門制定。

第二十二條 (大會召開)業主大會會議分為定期會議和臨時會議。召開業主大會會議應當符合法律、法規規定,任何單位和個人不得違規召開業主大會會議。

業主委員會未依法、依約履行召開業主大會會議職責的,鎮人民政府、街道辦事處應當責令其限期召開;逾期不召開的,由鎮人民政府、街道辦事處組織召開。
按照《四川省物業管理條例》第十九條規定依法應當由業主共同決定的事項不得以任何形式授權業主委員會決定。

第二十三條 (會議指導)業主大會會議的召開應當接受鎮人民政府、街道辦事處的指導。業主委員會應當在召開業主大會會議公告前十五日內將會議方案、議程、議事內容或者擬表決事項等書面報告鎮人民政府、街道辦事處,并聽取意見和建議。業主大會會議由業主委員會書面記錄,相關會議資料應當存檔保存。業主大會會議未能作出決議的,或者業主就會議議題內容等存在重大意見分歧的,業主委員會應當及時向鎮人民政府、街道辦事處報告。

業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的,物業所在地的區(市)縣住建主管部門或者鎮人民政府、街道辦事處應當責令限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業主?!?/span>

第二十四條 (表決形式)業主大會會議可以采用集體討論、書面征求意見或者電子投票的形式。業主參與表決可以自行投票,也可以委托他人投票。被委托人應當依法按照受委托事項、時間、權限,代表業主行使權利。

現場計票、統票、監票應當邀請鎮人民政府、街道辦事處代表、居(村)民委員會代表和業主代表參加。
電子投票表決應當使用統一的電子投票表決系統。
業主大會會議表決結果應當在物業服務區域顯著位置向全體業主公示,公示時間不少于三十日。業主表決和查詢議事表決信息的,應當主動提供業主身份證明。
業主電子投票表決的具體辦法,由市住建主管部門制定。

第二十五條 (示范文本)管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則等不得與法律、法規相抵觸,其示范文本由市住建主管部門擬訂。

管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則草案與示范文本不一致的,應當在提交表決前作出書面說明并在物業服務區域的顯著位置進行公示,公示期不得少于七日。

第二十六條 (審計制度)管理規約約定或者業主大會決定聘請專業機構對業主共有部分的經營與收益情況、建筑物及其附屬設施的維修資金的使用情況等進行審計的,業主委員會、物業服務人應當配合。

審計結果應當向全體業主公示,公示期不得少于七日。
鼓勵建立業主委員會主任任期和離任審計制度。
第二節 業主委員會和物業管理委員會

第二十七條 (委員會組成)業主委員會是業主大會的執行機構,由業主大會會議選舉產生,向業主大會負責并報告工作,受業主、業主大會監督,按照依法通過的業主委員會工作規則開展工作。

業主委員會由全體委員組成,人數、任期等應當符合法律法規規定,每名委員具有同等表決權;業主委員會委員以及候補委員的條件、人數、選舉方式、任期等具體事項由業主大會議事規則規定。
業主委員會委員及其候選人應當遵守法律、法規和管理規約,模范履行業主義務并主動接受住建主管部門、鎮人民政府、街道辦事處的培訓。培訓情況應當及時向業主公開。
鼓勵黨代表、人大代表、政協委員參選業主委員會成員。

第二十八條 (委員和候補委員)業主大會會議可以同時選舉產生業主委員會候補委員,在業主委員會成員出缺時,由候補委員依次遞補,候補委員人數不得超過委員人數的百分之五十。業主委員會候補委員可以列席業主委員會會議,但不具有表決權。業主委員會委員候補辦法由業主大會決定或者在業主大會議事規則中規定。

業主委員會委員和候補委員名單應當長期在業主委員會用房的顯著位置公告,并根據業主委員會成員變化情況及時更新。

第二十九條 (委員會職責)除按照《物業管理條例》《四川省物業管理條例》規定外,業主委員會應當履行下列職責:

(一)執行業主依法作出的共同決定;
(二)督促業主、物業使用人遵守管理規約、履行物業服務合同;
(三)配合政府以及有關部門依法實施的應急處置措施和其他管理措施;
(四)擬定涉及業主共同事項的管理制度并提請業主共同決定;
(五)擬定業主大會網絡議事守則,引導業主遵守國家網絡信息安全有關規定。

第三十條 (委員會會議)業主委員會應當按照業主委員會工作規則召開會議,并于會議召開前三日,將會議討論事項報物業所在地的鎮人民政府、街道辦事處。

業主委員會的決定應當按照法律法規規定進行公示,同時抄告鎮人民政府、街道辦事處。

第三十一條 (資格終止)除按照《四川省物業管理條例》規定外,業主委員會委員及其候補委員在市物業信用信息管理的評價中,分值不達標的,終止其資格。

第三十二條 (委員會經費)業主委員會工作經費的籌集方式、開支范圍、標準等由業主大會決定。業主委員會應當按照規定定期公示業主大會和業主委員會工作經費的收支情況。

第三十三條 (換屆移交)業主委員會任期屆滿前,應當依據《四川省物業管理條例》召開業主大會會議,選舉產生新一屆業主委員會。

業主委員會任期屆滿之日起十日內,應當按照法律法規規定將檔案資料、印章、資金等移交給新一屆業主委員會,騰退業主委員會用房。新一屆業主委員會未產生的,移交給鎮人民政府、街道辦事處指定的單位保管。移交清單應當保存至下一次換屆選舉完成。

第三十四條 (組建情形)有下列情形之一的,物業所在地的鎮人民政府、街道辦事處應當依法及時組建物業管理委員會:

(一)新建物業服務區域自首套房交付之日起三個月內或者交付房屋套數達到總套數百分之五十以上的;
(二)既有物業服務區域符合設立業主大會情形但是尚未成立業主大會的;
(三)業主委員會任期屆滿仍未能選舉產生新一屆業主委員會的;
(四)業主委員會因缺額、被罷免等原因在任期內終止需要重新選舉的。
鎮人民政府、街道辦事處應當為物業管理委員會開展工作提供必要的經費保障。物業管理委員會有權使用業主委員會用房。
物業管理委員會組建、運行的具體辦法,由成都市人民政府制定。

第三十五條 (管委會職責)物業管理委員會應當依法履行下列職責:

(一)符合第三十四條第一款第(一)項情形,組織業主監督前期物業服務合同的履行和監督臨時管理規約的執行,調解物業管理糾紛等;
(二)符合第三十四條第一款第(二)項情形,組織成立業主大會;
(三)符合第三十四條第一款第(三)項、第(四)項情形的,組織召開業主大會會議,選舉新一屆業主委員會,并在選舉期間,臨時代為履行業主委員會的職責;
(四)未成立業主大會或者未能選舉產生業主委員會的,臨時代為履行業主委員會的職責。
物業管理委員會應當依法履行職責,接受住建主管部門、鎮人民政府、街道辦事處的培訓、指導和監督,其作出的決定違反法律、法規的,物業所在地的區(市)縣住建主管部門或者鎮人民政府、街道辦事處應當責令限期改正或者依法撤銷,并通告全體業主。

第三十六條 (組成人員)物業管理委員會一般由鎮人民政府、街道辦事處、居(村)民委員會、公安派出所、建設單位指派代表和業主代表組成,成員人數應當為七人以上十一人以下的單數,業主代表的人數不得少于總人數的二分之一,主任由鎮人民政府、街道辦事處指派的代表擔任;已經成立業主大會或者建設單位注銷的,建設單位不再指派人員參加。

業主代表人選應當符合法律法規規定的參選業主委員會成員的條件,由鎮人民政府、街道辦事處通過聽取業主意見、召開座談會,在自愿參加的業主中推薦產生。物業管理委員會成立前,鎮人民政府、街道辦事處應當在物業服務區域顯著位置以書面形式和互聯網方式公示擬成立的物業管理委員會組成人員名單,公示時間不得少于七日;業主有異議的,可以書面向鎮人民政府、街道辦事處提出。
鎮人民政府、街道辦事處應當自物業管理委員會成立之日起三日內,在物業服務區域顯著位置以書面形式和互聯網方式向全體業主公布其成員名單。成員名單公示以及異議核實結束后,鎮人民政府、街道辦事處作出成立物業管理委員會的決定。

第三十七條 (任期規定)物業管理委員會作為臨時機構,任期一般不超過二年。物業服務區域選舉產生業主委員會的,物業管理委員會自行解散。期滿仍然未能選舉產生業主委員會的,由鎮人民政府、街道辦事處重新組建物業管理委員會。

物業管理委員會應當于選舉產生業主委員會或者產生繼任的物業管理委員會十五日內,辦理移交檔案資料、印章、資金等手續,騰退業主委員會用房。

第三十八條 (印章和賬戶)物業管理委員會代業主委員會履行職責時,持鎮人民政府、街道辦事處作出的成立決定,按照相關規定刻制物業管理委員會專用印章和開設基本存款賬戶。


第四章 物業服務
第一節 物業服務人選聘

第三十九條 (前期物業服務)新建物業在辦理商品房預售許可或者現房銷售備案之前,建設單位應當采用招投標方式選聘前期物業服務人,并簽訂前期物業服務合同。新建物業整體出售給一個買受人的,由建設單位與買受人協商確定物業服務事項。

含有住宅的物業總建筑面積五萬平米以上的,應當采用公開招投標方式選聘前期物業服務人。
含有住宅的物業總建筑面積三萬平米以上,不滿五萬平方米的,可以采用邀請招投標方式選聘前期物業服務人。投標人少于三個或者含有住宅的物業總建筑面積不滿三萬平方米的,經所在地的區(市)縣住建主管部門同意,可以采用協議方式選聘物業服務人。
物業服務招標投標的具體辦法,由市住建主管部門制定。

第四十條 (選聘方式)鼓勵業主通過公開招投標方式選聘物業服務人。

市住建主管部門應當建立全市統一的物業招標投標監管服務平臺,為建設單位或者業主選聘物業服務人提供服務和指導。

第四十一條 (備案規定)建設單位在辦理商品房銷售手續時,應當向區(市)縣住建主管部門提交包含下列主要內容的前期物業管理方案:

(一)臨時管理規約;
(二)前期物業服務合同;
(三)物業服務區域共有部分權屬清冊;
(四)房屋使用說明書;
(五)物業服務區域劃分意見書;
(六)物業服務人本市行業信用信息。
前款第(一)、(二)項應當參照住建主管部門制定的示范文本擬訂。前款內容應當在物業銷售時公示,并作為房屋買賣合同附件提供給買受人,同時予以說明。
買受人在與建設單位簽訂房屋買賣合同時,應當對遵守臨時管理規約和履行前期物業服務合同予以書面確認。
建設單位不得就物業服務事項向買受人作出超出臨時管理規約、前期物業服務合同的物業服務承諾。

第四十二條 (合同簽訂)建設單位依法與物業服務人簽訂的前期物業服務合同,業主委員會或者物業管理委員會與業主共同依法選聘的物業服務人簽訂的物業服務合同對全體業主具有法律約束力。

物業服務人可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目,服務報酬由雙方協商確定。

第四十三條 (合同備案)物業服務人應當自物業服務合同簽訂之日起三十日內,持物業服務合同、營業執照、擬派駐物業項目負責人以及主要管理人員名冊向區(市)縣住建主管部門備案,備案信息抄送鎮人民政府、街道辦事處。

物業服務合同、營業執照、派駐物業項目負責人以及主要管理人員發生變更的,物業服務人應當在變更之日起三十日內報送備案。

第四十四條 (續聘和選聘)物業服務期限屆滿前六個月內,業主委員會或者物業管理委員會應當組織業主共同決定續聘或者選聘新物業服務人,并將決定書面告知原物業服務人。

業主共同決定續聘且原物業服務人接受續聘的,雙方應當在物業服務合同期限屆滿前重新簽訂物業服務合同。物業服務人不同意續聘的,應當在物業服務合同期限屆滿前九十日書面告知業主委員會或者物業管理委員會。
經業主共同決定選聘新物業服務人的,業主委員會應當制定選聘方案并組織業主進行表決。選聘方案應當包含選聘方式、具體實施者、物業服務合同的主要內容、競聘物業服務人的信用信息等級等內容。

第四十五條 (應急服務)區(市)縣人民政府應當建立應急物業服務保障機制。需提供應急物業服務保障的,由鎮人民政府、街道辦事處根據應急物業服務保障機制確定應急物業服務人,并在相應物業服務區域公告。應急物業服務期間物業服務人提供保潔、安保、垃圾清運等維持物業服務區域正常運轉的基本服務并收取相應物業費。

應急物業服務的具體辦法,由市住建主管部門制定。
第二節 物業服務人一般規定

第四十六條 (物業服務人)一個物業服務區域應當由一個物業服務人提供物業服務,但是業主自行管理或者將專有部分委托給其他物業服務人的除外。

第四十七條 (人員配備)物業服務人應當按照物業服務合同約定配備服務力量,向物業服務區域派駐物業服務項目負責人和必需的人員。物業服務項目負責人應當由職業經理人擔任。

市住建主管部門應當加強物業服務職業隊伍建設,指導物業管理協會開展職業經理人職業評價、記錄從業人員在本市的執業情況。

第四十八條 (信息公開)建立物業服務人服務信息定期公開機制。物業服務人可以采用線上線下多種方式對物業服務內容、服務質量、建筑物及其附屬設施的維修資金使用情況、業主共有部分的經營收支情況等信息進行公示。下列事項物業服務人應當在物業服務區域顯著位置公示并按照規定及時更新:

(一)物業服務人和物業服務項目負責人的信用信息;
(二)物業服務區域內重大事項、重大投訴處理情況;
(三)電梯、消防、供排水、安全等重要設施設備的維護管理情況;
(四)物業服務事項、管理人員、質量要求、收費項目、收費標準、合同履行情況等服務信息;
(五)建筑物及其附屬設施的維修資金使用情況;
(六)業主共有部分的經營與收益情況等收支信息;
(七)法律、法規規定和物業服務合同約定其他應當公示的信息。
業主有權查閱上述公示內容有關的憑證、記錄等資料,物業服務人應當予以配合。
物業服務信息公開的具體辦法,由市住建主管部門制定。

第四十九條 (信息報送)物業服務人應當按照有關規定向市或者區(市)縣住建主管部門定期報送和更新真實、完整、準確的信用信息、統計報表、物業項目負責人以及主要管理人員名冊等相關信息。

第五十條 (報告制度)建立物業服務區域突發應急事件報告制度。物業服務區域內發生下列情況之一的,物業服務人應當采取應急措施,并按照有關規定立即向相關行政主管部門、鎮人民政府、街道辦事處和專業經營單位報告,協助做好處置工作:

(一)發生火災、水患、爆炸、自然災害等危及人身、建筑物安全或者造成人員傷亡的;
(二)建筑物及其附屬設施設備發生安全隱患,且在8小時內難以排除,嚴重危及業主、物業使用人以及建筑物安全;
(三)物業服務人員擅自集體撤離物業服務區域,造成物業服務中斷,嚴重影響業主和物業使用人正常生活;
(四)發生突發衛生公共事件、群體性事件或者業主、物業使用人重大傷亡事件;
(五)發現違規破拆房屋承重結構等嚴重危及房屋使用安全的行為;
(六)其他嚴重影響業主、物業使用人正常生活和危及業主、物業使用人身安全的事件。
第三節 物業承接和退出

第五十一條 (承接查驗)新建物業實行物業交付承接查驗制度,建設單位、物業服務人應當依照有關規定進行承接查驗,并公示承接查驗結果。未完成查驗的,物業服務人不得承接。

既有物業的承接查驗參照本條例執行。

第五十二條 (資料預交)建設單位應當在物業承接查驗前二十日內向前期物業服務人移交下列資料:

(一)竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備竣工圖,配套設施、地下管網工程竣工圖,綠化工程竣工圖等竣工驗收資料;
(二)共用設施設備清單及其安裝、使用和維護保養等技術資料;
(三)供電、供水、供氣、通信、有線電視等準許使用文件或者移交專業經營單位管理的證明文件;
(四)物業質量保修文件和物業使用說明文件;
(五)業主委員會用房、物業服務用房清單;
(六)按照國家有關規定承接查驗所必需的其他資料。
建設單位未在前款規定的期限內全部移交資料的,應當列出未移交資料的詳細清單,并書面承諾補交的具體期限。
物業承接查驗資料屬于業主共有,物業服務人應當妥善保管,業主有權查詢。

第五十三條 (查驗備案)前期物業服務人應當自物業承接查驗完成后三十日內,按規定持下列資料,向區(市)縣住建主管部門辦理物業承接查驗備案:

(一)物業承接查驗協議;
(二)建設單位移交資料清單;
(三)查驗、交接記錄;
(四)與承接查驗有關的其他資料。
報送資料齊全的,區(市)縣住建主管部門應當予以備案并將備案意見抄送鎮人民政府、街道辦事處。報送資料不齊全的,區(市)縣住建主管部門應當責令前期物業服務人限期補正。

第五十四條 (退出規范)物業服務人按照合同約定、業主大會決定等需要退出物業服務區域的,應當在退出物業服務區域前三十日內在物業服務區域顯著位置公示,履行法律法規規定和合同約定的交接、告知等義務,完成退出程序,不得拒絕退出。

移交的檔案或者資料,包括以電子信息等方式存在的檔案資料。
物業服務人有破壞設施設備、毀壞賬冊或者物業服務檔案等違法行為的,由公安機關依法調查、處理。
物業承接查驗和退出的具體辦法,由市住建主管部門制定。
第四節 物業服務收費

第五十五條 (服務收費)住宅前期物業服務和保障性住房物業服務收費實行政府指導價,具體收費標準由市發展改革主管部門會同市住建主管部門依法確定。

物業服務收費實行市場調節價的,物業費標準按照權責對等、質價相符的原則由各方自行協商確定。
物業服務人預收物業費原則上不得超過一年期限且不得超過合同有效期的剩余期限,不得強制或者變相強制預收物業費。
鼓勵市物業管理協會根據本行政區域經濟發展水平和成本變動情況,公開發布市場信息。
鼓勵業主與物業服務人在物業服務合同中約定物業服務收費浮動機制,雙向調整物業服務收費。

第五十六條 (調整標準)業主、物業服務人可以向業主委員會或者物業管理委員會提出調整物業服務收費標準的申請。

業主提出申請的,經業主委員會或者物業管理委員會組織評估后認為確需調整的,與物業服務人協商。物業服務人同意調整的,雙方共同制定調整方案,并將調整方案提交業主共同決定。
因職工最低工資標準調整或者其他物業服務成本發生較大變化等原因,物業服務人需要調整物業服務收費標準的,應當遵守下列規定:
(一)物業服務人與業主委員會或者物業管理委員會共同確定專業機構進行物業服務質量和價格評估,或者委托有資質的專業機構對上一年度本項目的物業服務收支情況進行審計,并將相關報告提交業主委員會或者物業管理委員會,有關費用由物業服務人承擔;
(二)物業服務人擬定收費標準調整方案,包括調整范圍、理由和補充協議,提交業主委員會或者物業管理委員會;
(三)業主委員會或者物業管理委員會將相關報告、收費標準調整方案在物業服務區域顯著位置公示三十日以上;
(四)業主委員會或者物業管理委員會將調整方案提交業主共同決定。
物業服務人應當將物業收費標準的調整事項和結果及時報告物業服務區域所在地的鎮人民政府、街道辦事處。
物業收費標準調整后,物業服務人應當與業主委員會或者物業管理委員會完善補充協議,補充協議對全體業主具有法律約束力。

第五十七條 (計收方式)物業費應當自物業服務人正式承接進駐時間的當月起計收。建設單位將房屋交付給物業買受人時,交付當月及之前的物業費由建設單位承擔;交付次月及之后的物業費由業主按照物業服務合同的約定承擔。另有約定的,從其約定。

房屋交付時間以建設單位和物業買受人完成實際交付手續為準。

第五十八條 (支付義務)業主應當按照法律法規規定以及物業服務合同約定按時足額支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的,業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。

物業服務人不得采取停止供電、供水、供氣等方式催交物業費。

第五章 物業使用和管理維護
第一節 一般規定

第五十九條 (使用規范)業主和物業使用人使用物業應當遵守法律法規、管理規約和業主大會、業主委員會的決定,配合物業服務人依法依規開展物業管理活動,不得損害公共利益和他人合法權益。

物業服務人、業主委員會或者物業管理委員會發現業主、物業使用人有違反法律、法規或者管理規約的行為,應當及時勸阻、采取合理措施制止;勸阻、制止無效的,應當及時向相關行政主管部門、鎮人民政府、街道辦事處報告。物業服務人、業主委員會或者物業管理委員會應當保存相關記錄并及時告知全體業主。

第六十條 (改變性質)業主或者物業使用人不得違反法律、法規以及管理規約,將住宅改變為經營性用房。確需改變的,除遵守法律、法規以及管理規約外,應當經有利害關系的業主一致同意。

第六十一條 (車輛停放)物業服務區域內停放車輛不得占用、堵塞疏散通道、安全出口、消防車通道,不得妨礙行人和其他車輛的正常通行。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位屬于全體業主共有,其設置、分配、管理、收費等事項由業主依法共同決定。     

物業服務區域內使用電動自行車(摩托車)應當遵守法律法規規定,不得在公共門廳、疏散走道、樓梯間、安全出口停放電動自行車(摩托車)或者為電動自行車(摩托車)充電。

第六十二條 (維修養護)建設單位應當按照國家規定以及合同約定的保修期限和保修范圍承擔物業的保修責任。

物業專有部分出現危害或者可能危害公共安全、公共利益以及他人合法權益的情形時,業主、物業使用人應當及時采取處置或者防范措施,排除安全隱患。

第六十三條 (移交規定)供水、排水、供電、供氣、通訊等設施設備及相關管線按規定應當移交專業經營單位的,專業經營單位應當接收并承擔維修、養護、更新、改造責任,建設單位、業主委員會或者物業管理委員會、物業服務人應當配合移交工作。

第六十四條 (委托代收)物業服務區域內供水、排水、供電、供氣、通訊等專業經營單位應當按照規定收取有關費用。

物業服務人接受委托開展專有部分交付、車位租賃管理、代收水電氣費等應當與委托單位簽訂委托合同,可以根據雙方約定向委托單位收取報酬,不得將應當由委托單位承擔的費用轉嫁給業主。委托單位應當將委托事項和聯系方式在物業服務區域顯著位置長期公示。

第六十五條 (物業轉讓)業主轉讓或者出租物業時,應當將臨時管理規約或者管理規約、物業服務標準、收費標準等事項告知受讓人或者承租人,明確約定物業費結算等事項,并將物業轉讓或者出租情況告知業主委員會和物業服務人。

第六十六條 (專業化保障)鼓勵委托法律、會計、審計、工程、評估、咨詢等專業機構為物業管理活動提供專業服務,并向全體業主公布相關報告。專業機構出具的報告應當真實、客觀、全面。

物業管理各方可以多渠道籌措資金購買物業安全、房屋共有部位及共用設施設備維修等保險服務。

第六十七條 (共有部分經營)利用物業共有部位、共有設施設備進行經營的,應當符合法律、法規的規定。

共有部分收益應當主要用于建筑物及其附屬設施的維修等公共支出,也可以按照業主大會的決定使用。業主可以共同決定委托專業機構管理共有部分收益。

第六十八條 (糾紛調解)相關單位應當建立健全矛盾糾紛多元化化解機制,通過人民調解、行政調解、司法調解、行業調解等方式化解物業管理矛盾糾紛。

鼓勵社會工作者、人民調解員、專業人士、物業服務行業組織等參加物業管理糾紛調解。

第六十九條 (智慧物業)市住建主管部門應當推動建立智慧物業信息管理系統并接入城市智慧管理系統,為業主、物業服務人提供線上物業管理綜合服務。

建設單位應當按照標準在新建建筑區劃內安裝智能化配套設施設備或者預留線路和安裝位置。鼓勵業主對建筑區劃內設施設備進行智能化升級改造。鼓勵物業服務人運用物聯網、人工智能等技術,提升物業智慧化服務水平。鼓勵物業管理協會利用大數據、區塊鏈等技術,加強行業數據統計分析以及成果應用。
建設單位、業主、物業服務人、物業管理協會應當按照共建共治共享原則將物業管理活動中產生的信息數據接入市智慧物業信息管理系統,實現信息共享,并保證數據安全。
第二節 建筑物及其附屬設施的維修資金

第七十條 (資金交存)本市行政區域內國有土地上的住宅建筑區劃,同一建筑區劃內有兩個以上業主的住宅、非住宅,應當按規定交存建筑物及其附屬設施的維修資金。

首期建筑物及其附屬設施的維修資金,由建設單位和業主在房屋交付使用前交存。住建主管部門在辦理房屋銷售網簽備案和新建住宅交付使用備案以及不動產登記機構進行不動產登記時,應當核驗首期建筑物及其附屬設施的維修資金的交存情況。
建筑物及其附屬設施的維修資金籌集、使用和監管的具體辦法,由成都市人民政府制定。

第七十一條 (使用管理)建筑物及其附屬設施的維修資金應當按照法律法規規定使用,但經相關業主共同決定也可用于購買住宅共用部位、共用設施設備維修保險。

使用建筑物及其附屬設施的維修資金需經分攤列支范圍內的業主依法表決同意,但按照《四川省物業管理條例》第九十條、本條例第七十二條第三款規定的使用除外。
出現需使用建筑物及其附屬設施的維修資金情形時,物業服務人、相關業主、維保單位等主體應當及時向業主委員會或者物業管理委員會、鎮人民政府、街道辦事處報告。接到維修情形報告后,相關主體應當及時響應。

第七十二條 (應急規定)發生嚴重影響物業使用的緊急情況,按照《四川省物業管理條例》有關規定執行。

本市按建筑區劃建立應急維修專項資金,建筑物及其附屬設施的維修資金由業主自管的建筑區劃除外。本建筑區劃的應急維修專項資金,只能用于本建筑區劃的應急維修。
建筑物及其附屬設施的維修資金每年年末計息一次,未到年末計息日的資金支取按照同期銀行活期存款基準利率計息;在當年年末計息日實際到賬利息中先劃轉一定比例的資金,作為應急維修專項資金的總額,剩余利息再結息到戶。
建筑區劃內住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后,發生下列可能危及公共安全、房屋使用安全或者嚴重影響業主生活的應急情形,業主大會或者業主委員會可以申請使用應急維修專項資金:
(一)樓體外墻墻面有脫落危險,危及人身財產安全的;
(二)電梯故障危及人身安全、嚴重影響業主生活的;
(三)屋面、外墻嚴重滲漏的;
(四)共用排水設施嚴重堵塞或者損壞的;
(五)尚未移交給專業經營單位運營管理和維護的供水水泵(水箱)損壞或者水管爆裂導致供水中斷的;
(六)其他嚴重影響業主生活或者危及人身財產安全的。
應急維修專項資金的具體辦法,由市住建主管部門制定。

第六章 監督管理

第七十三條 (執業名錄)市住建主管部門建立本市統一的物業服務人、專業機構名錄和物業服務行業從業人員執業名冊、專業人才名冊,記錄和披露相關信息。物業服務人、專業機構以及從業人員參與物業管理和服務活動應當接受指導和監督管理,按規定如實報送執業信息。

第七十四條 (信用信息)市住建主管部門負責物業服務人、物業服務項目負責人、業主委員會及其成員和物業管理委員會委員信用信息管理,完善統一的物業管理信用評價機制和守信激勵、失信懲戒制度,并向社會公布物業管理信用信息評價結果。違反本條例規定受到處罰的,應當同時納入住建主管部門的物業管理信用體系并向社會公布。

區(市)縣住建主管部門應當對轄區內的物業服務項目依法實施監督管理,鎮人民政府、街道辦事處應當協助區(市)縣住建主管部門開展轄區內物業管理信用信息的征集、評價等工作。
物業服務人以及項目負責人、業主委員會及其成員和物業管理委員會委員物業信用信息管理的具體辦法,由市住建主管部門制定。

第七十五條 (聯合監管)區(市)縣人民政府應當定期召開物業管理聯席會議,安排部署物業管理工作,協調發改、經信、公安、民政、規劃和自然資源、生態環境、城管、水務、衛健、應急、市場監管、消防救援機構、鎮人民政府、街道辦事處等有關部門加強物業服務區域內的監督管理,及時依法查處違法行為。


第七章 法律責任

第七十六條  違反本條例規定的行為,法律、法規已有規定的,從其規定。

第七十七條 (建設單位違法責任)建設單位違反本條例規定,有下列情形之一的,按照下列規定予以處罰:

(一)違反本條例第十三條規定,未按規定辦理新建物業附屬設施設備交付使用備案的,由住建主管部門責令限期改正;逾期不改正的,由城市管理綜合行政執法部門處以三萬元以上十萬元以下罰款。
(二)違反本條例第四十一條規定,未按時報送前期物業服務管理方案的,由住建主管部門責令限期改正;逾期不改正的,由城市管理綜合行政執法部門處以五千元以上五萬元以下罰款。

第七十八條 (物業服務人違法責任)物業服務人違反本條例規定,有下列情形之一的,按照下列規定予以處罰:

(一)違反本條例第四十三條規定,未按規定辦理備案或者變更備案信息的,由住建主管部門責令限期改正;逾期不改正的,由城市管理綜合行政執法部門處以一萬元以上五萬元以下的罰款。
(二)違反本條例第五十條規定,未及時報告突發應急事件,由城市管理綜合行政執法部門給予警告,可并處五千元以上二萬元以下罰款;物業服務人失職造成人員傷害、財產損失等重大責任事故或者對突發應急事件的發生負有管理責任的,經有關行政主管部門查實后,由城市管理綜合行政執法部門處以二萬元以上十萬元以下的罰款。
(三)違反本條例第五十一條規定,物業服務人未完成承接查驗就擅自承接物業的,由住建主管部門責令限期改正;逾期不改正的,由城市管理綜合行政執法部門處以三萬元以上十萬元以下的罰款。

第七十九條 (業主委員會違法責任)業主委員會成員違反本條例第三十三條規定,拒不移交的,鎮人民政府、街道辦事處責令限期移交;逾期不移交的,由鎮人民政府、街道辦事處或者相關執法部門處以二千元以上一萬元以下罰款。

第八十條 (其他違法責任)違反本條例第二十二條第一款規定的,其他單位和個人違規召開業主大會會議,由鎮人民政府、街道辦事處責令限期整改;逾期不改正的,由鎮人民政府、街道辦事處對單位處以五萬元以上十萬元以下罰款;對個人處以五千元以上一萬元以下罰款。

業主或者物業使用人違反本條例第六十條規定,擅自將住宅改變為經營性用房的,由規劃和自然資源主管部門責令限期改正;逾期不改正的,由城市管理綜合行政執法部門處以五千元以上三萬元以下罰款。

第八十一條 (專營設施移交違法責任)違反本條例第六十三條規定的,供水、排水、供電、供氣、通訊等設施設備及相關管線應當移交的,專業經營單位拒絕接收,由相關行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的,按照執法權限由行政主管部門或者城市管理綜合行政執法部門處以十萬元以上三十萬元以下罰款。

建設單位或者物業服務人不配合移交的,由住建主管部門責令限期改正;逾期不改正的,由城市管理綜合行政執法部門處以十萬元以上三十萬元以下罰款。

第八十二條 (失職追責)住建主管部門以及其他行政主管部門、鎮人民政府、街道辦事處的工作人員濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的,由其所在單位或者上級主管部門依法給予處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任。


第八章 附則

第八十三條 (施行日期)

本條例自 年 月 日起施行。

      提示:《成都市物業管理條例(修訂草案)》來源成都人大網,若有需要,可登錄成都人大網 成都市物業管理條例(修訂草案) (cdrd.gov.cn)查詢。


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