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【四川】解讀:四川新物業管理條例“十問十答”⑧丨小區“帶病”接收,誰來負責?

來源:川觀新聞  日期:2021-11-16

    交房,要驗房,這個道理都懂——看看房子哪里有沒有問題,在驗房單上簽字確認,這是驗房交房的必備。

但是,新房,畢竟不是孤零零的一套房而已,它是在小區內。那么,問題來了:與之相關的公共配套設施設備,比如電梯、車庫、消防設施等,誰來驗、怎么驗,驗得不對誰來負責?

這就涉及到一個專有名詞——物業承接查驗。

什么是物業承接查驗?物業承接查驗,一般是在業委會尚未產生的情況下,前期物業企業代全體業主對共有部位、共用設施設備進行檢查和驗收的活動。

11月16日,在接受記者采訪時,新版《四川省物業管理條例》(以下簡稱《條例》,2022年5月1日起施行)起草組成員、四川省住建廳物業管理專家伍三明表示,相比2012年四川省物業管理條例,《條例》對物業承接查驗要求進行了強化,還首次明確不依法開展物業承接查驗的法律責任和懲處措施。

個別小區為何“災害”不斷?

根本在于物業承接查驗“太水了”

電梯有問題、排水系統有問題、消防設施有問題……還未入住多長時間,在部分小區,一系列問題不斷。這些,是因為小區“運氣不好”,還是在公共設施上本來就“先天不足”呢?

如果是“先天不足”,那又是什么原因?省住建廳物業管理專家、成都三泰聯合物業管理師事務所高級合伙人路虎林表示,所謂“先天不足”,是建設單位與物業企業在進行物業承接查驗時就根本沒做到位,導致交付的物業本身就存在瑕疵,“交的有病,接的有病”。

現實中,這樣的案例并不鮮見:

——案例一:2020年11月5日,網友爆料:廣安市武勝塞納灣畔小區業主質疑物業沒有進行承接查驗。相關部門回復稱,該小區于2020年10月20日交房,但未按規定進行承接查驗制度,已責令限期整改。

——案例二:2021年8月,網友爆料:資陽安岳鴻騰廣場二期交房1年多,車庫不能使用,因排水系統有問題,一到下雨車庫就被淹、電梯就無法使用。后經相關部門核實,該小區2020年交房,交房時未物業承接查驗,配套設施設備未完善,遺留問題多。

可以看到,一些新建小區“帶病”交房,損害業主利益,造成諸多隱患和糾紛。

增加承接查驗透明性    

明確“未經查驗的物業”不得接收

為何類似上述的糾紛,會經常不斷?

四川省住建廳物業管理專家文武分析認為,大概有以下4方面原因:

——許多物業項目在交接時,承接查驗工作未能引起各方足夠重視,環節缺失;

——建設單位與物業企業存在利害關系,導致承接查驗流于形式,無人監督管理;

——沒有住房城鄉建設行政主管部門的介入與監督,很難落實好物業承接查;

——物業承接查驗工作專業要求高,技術難度大。

省住建廳房地產市場監管處相關負責人介紹,針對上述問題,《條例》進行了一系列針對性的制度設計。

首先,必須開展物業交付承接查驗制度?!稐l例》第五十六條:“ 新建物業實行物業交付承接查驗制度。承接新建物業前,物業服務人和建設單位在新建物業竣工驗收后,應當按照國家、省相關規定和前期物業服務合同的約定,共同對物業共有部分和其相應的物業檔案進行查驗?!?/span>

沒有驗過的物業,物業服務人能不能接收?對此,《條例》特別明確:“物業服務人不得承接未經查驗的物業?!?/span>

其次,增加承接查驗活動的透明性——承接查驗不再只是物業和建設單位,增加了業主代表、主管部門和基層政府代表應當參加。

《條例》明確:“物業承接查驗應當邀請買受人代表以及物業所在地縣(市、區)人民政府住房城鄉建設主管部門、街道辦事處(鄉鎮人民政府)代表參加,可以聘請相關專業機構協助進行?!?/span>

伍三明解釋說,這里的買受人代表,應當由縣(市、區)人民政府住房城鄉建設主管部門從公開報名的買受人中確定,“這一款規定是新增的,在全國首創,避免買受人代表由建設單位、物業服務人暗中操作,致使物業承接查驗‘走過場’流于形式?!?/span>

他補充說,在實踐中,一些懂土建、設施設備,有經驗的買受人可以向主管部門報名,主管部門從公開報名的買受人中確定參與人,報名和確定買受人代表等具體程序和要求,需要縣級主管部門進一步細化明確。

“帶病”交付物業怎么辦?    

這些法律責任和懲罰性措施在此等候

電梯、排水系統、消防設施等小區公共設施,不得“帶病”交付。

對此,《條例》明確規定:“ 建設單位與物業服務人不得惡意串通、弄虛作假,在物業承接查驗活動中共同侵害業主利益?!?/span>

一方面,加強監督?!稐l例》第五十七條:“物業服務人應當自物業承接后三十日內,將查驗文件向物業所在地的縣(市、區)人民政府住房城鄉建設主管部門備案,并在物業服務區域顯著位置公示,公示期不少于三十日?!?/span>

另一方面,法律責任和懲罰性措施,同步跟上。

——《條例》第九十九條:“建設單位違反本條例第五十六條關于物業承接查驗規定的,由縣(市、區)人民政府住房城鄉建設主管部門責令限期改正;逾期未改正的,處三萬元以上十萬元以下罰款;給業主造成損害的,應當依法承擔賠償責任?!?/span>

——《條例》第一百條:“物業服務人第五十六條關于物業承接查驗規定的,由縣(市、區)人民政府住房城鄉建設主管部門責令限期改正;逾期未改正的,處三萬元以上十萬元以下罰款;給業主造成損害的,應當依法承擔賠償責任?!?/span>

——《條例》第一百條:“物業服務人違反本條例第五十七條未按時將查驗文件備案并公示,由縣(市、區)人民政府住房城鄉建設主管部門責令限期改正;逾期未改正的,處一萬元以上五萬元以下罰款?!?/span>


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