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佘才高:加快推進業主自治組織立法

來源:現代快報  日期:2021-03-05


全國人大代表佘才高

以業主自治為基礎的物業管理是居民小區最主要的管理方式,也是社會治理體系的重要組成部分,正在北京參加全國兩會的全國人大代表,南京地鐵集團有限公司黨委書記、董事長佘才高建議,加快推進業主自治組織立法,從法律角度明確權利義務,促使業主自治組織更好地為廣大業主服務,促進社會安定和諧。

業委會承擔著溝通業主與物業公司、溝通業主與相關監管機構、監督物業管理等職能。然而,由于缺乏明確的法律地位、權責邊界和運作方式不清晰,業委會在很多情況履職行權處于尷尬狀態,也不利于業主行使權利。日前,正在北京參加全國兩會的全國人大代表,南京地鐵集團有限公司黨委書記、董事長佘才高就此建議,加快推進業主自治組織立法。

佘才高說,我國正在加快推進社會治理體系和治理能力現代化,居民小區綜合治理是社會治理體系的重要組成部分,而當前城市居民小區最主要的管理方式是以業主自治為基礎的物業管理。近些年來,業委會在疏通小區事務“堵點”、消除工作“痛點”上發揮了重大作用。同時,全國各地物業管理糾紛問題增多,物業糾紛呈現出訴求多元化、形式多樣化、內容復雜化以及矛盾易激化等特點。比如,業主大會權利義務落實不到位,對物業服務監督不到位,小區環境維護效果不好;業主大會運行機制缺位,業主委員會工作專業性、持續性不足;業主委員會及其成員權責不對等,實踐中存在業主委員會權力濫用、不當維權等情況。

“上述問題根源在于,當前法律制度體系沒有明確業主大會、業主委員等業主自治組織的法律地位、權責邊界和運作方式?!辟懿鸥哒J為,現實運行中業主大會、業委會既是物業管理市場活動的甲方、民事活動的主體,也是社區治理的抓手,這樣重要的角色沒有法律地位、不具備民事主體資格,造成其在實踐活動中無法履責、難以監督、持續性工作能力弱等問題。

民法典頒布實施后,物業管理內涵發生了變化。其中物權編第二百七十七條規定,業主可以設立業主大會,選舉業主委員會。業主大會、業主委員會成立的具體條件和程序,依照法律、法規的規定。居民小區管理方式也發生了變化,物權法賦予了業主管理建筑物的多種選擇權,包括自行管理、委托物業服務企業及其他管理人管理等多種方式,等等。

然而,國家層面還沒有關于業主自治組織的相關法律制定出臺。根據立法法規定,涉及民事基本制度的事項只能由全國人大制定法律。各地在開展地方立法中,無權規定有關業主大會、業主委員會等業主自治組織法律地位的內容。

據不完全統計,2018年至今國內有51個省、直轄市、省會城市和地級市開展了物業管理地方條例的立法工作。各地在落實屬地責任、形成部門聯動、規范業主自治組織活動等方面均出臺了相關創設性制度,為國家層面的立法工作積累了豐富的素材。

比如,南京市2015年制定住宅物業管理條例,在權限范圍內對業主大會、業主委員會的組織和運行作出探索性規定,部分制度在國內有較積極影響。隨著民法典頒行,南京又及時開展了法規清理,根據梳理排查結果把修改《南京市住宅物業管理條例》納入2021年立法計劃,對照上位法精神和具體條款,對市條例“打補丁”,進一步規范業主大會、業主委員會運作,發揮業主自治組織在基層治理中的積極作用。但在地方立法探索前行的同時,由于缺乏頂層制度設計,對部分深層次的核心難點突破乏力,亟需更高層面的制度指明方向、提供支撐。

佘才高認為,近年來國務院、各部委以及各地方的實踐積累了足夠的理論基礎和實踐經驗,對物業管理工作社會期待和群眾呼聲比較強烈,同時互聯網大數據的快速發展也為下一步工作提供了契機。"應該說立法所需的軟件、硬件支撐條件初步具備。"為此他建議,盡早出臺基礎性的業主自治組織法律。

首先,明確業主自治組織的法律地位。參照“社區居民委員會”,從法律上賦予業主大會及其執行機構業主委員會完整的身份與權利,促使業主自治組織更好地為廣大業主服務,促進社會安定和諧。

其次,明確業主自治組織權責邊界。對業主大會的組建、業主委員會成員的構成作出明確規定。對業主自治組織的監督建立有效途徑,對業主自治組織成員侵害業主或其它人合法權益,設定法律責任。

同時,引導物業管理活動融入社會治理。鑒于物業服務產品具有準公共性,物業管理與社區管理具有密切關系,而當前業主自我管理能力不足、物業管理市場尚不成熟,建議立法明確各級地方人民政府應當在物業管理活動中發揮必要的指導、協調和監督管理作用。另外應加強制度設計,防止地方政府將屬于公共服務和社會治理的職責強加于物業服務人或業主自治組織之上,形成良性互動、有機融入的綜合治理機制。

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